Allgemein, Strategieberatung, Vermieter und Mieter

Checkliste für Vermieter: Wenn der Mieter die Miete nicht zahlt…

Vermieterschutz-Checkliste

 

I. Situationsanalyse Mietrückstand

1. Wie hoch ist der Rückstand?

2. Erstmaliger Rückstand/ wiederholter Rückstand?

3. Rückstand bedrohlich?

4. Ist Fortsetzung des Miet-/ Pachtverhältnisses denkbar?

5. Droht dem Mieter / Pächter Insolvenz?

6. Welche Vermögenswerte des Mieters sind bekannt?

 

II. Ziel festlegen

1. Miet-/Pachtverhältnis normalisieren

2. Nachzahlung und Sicherung weiterer Zahlungen

3. Rückgabe Mietobjekt (Mieter/ Pächter loswerden)

4. Nachzahlung und Rückgabe kombiniert

a) Achtung, nur außergerichtlich kombinieren!

b) unbedingt separate Zahlungs- und Räumungsklage!

5. Im Fall der Mieter-Insolvenz: Mietrückstände aussondern, absondern oder zu

Masseverbindlichkeit (§ 53 InsO) machen

 

III. Maßnahmen: außergerichtlich Normalisierung (ca. 3 Monate)

1. Selbst oder durch Voranwalt-Mietfo(e)rderungsmanager

2. Spreu und Weizen trennen

3. Umgehend mit dem Mieter reden:

    a) Ursachenklärung

    b) Vorübergehender Engpass oder Dauerzustand?

    c) Lohnen sich (vollstreckbare) Vereinbarungen?

    d) Abschluss und Umsetzung von Vereinbarungen mit Bindungswirkung

 

IV. Maßnahme: Nachzahlung / Sicherung (ca. 3 -18 Monate)

1. Spreu und Weizen trennen

2. außergerichtlich (max. 8 Wochen):

    a) Mit dem Mieter reden!

    b) Ursachenklärung: Vorübergehender Engpass oder Dauerzustand?

    c) Lohnen sich Zahlungsvereinbarungen?

    d) Können Dritte unterstützen/ einspringen?

    e) Titulierung

        aa) Mahnbescheid / Vollstreckungsbescheid

        bb) vollstreckbare notarielle Vereinbarung

        cc) Einigung / Vergleich

    f) Vermieterpfandrecht ausüben

    g) Insolvenzfestigkeit erreichen

 

3. Zahlungsklage, gerichtlich (ca. 9-18 Monate – Anwalt dringend empfohlen!)

    a) ggfls. Zahlungsauffoderung / Mahnung (durch Anwalt)

    b) Zahlungsklage

    c) Wenn Prozess gewonnen: Vollstreckung (weitere Kosten)

        aa) Vollstreckungsgericht

        bb) Auftrag Gerichtsvollzieher (mehrere Wochen)

    d) Problem, wenn Mieter insolvent = Vermieter trägt alle Kosten, Forderung eventuell verloren

4. unbedingt vergleichen: Zeitdauer & Kosten außergerichtlich/gerichtlich

 

IV. Maßnahmen: Objektsrückgabe

1. Spreu und Weizen trennen

2. außergerichtlich (zügig):

    a) Mit dem Mieter reden!

    b) Ursachenklärung: Vorübergehender Engpass oder Dauerzustand?

    c) Lohnt sich eine Räumungsvereinbarung?

    d) Können Dritte unterstützen/ einspringen?

    e) Vermieterpfandrecht / Sicherungsübereignungen

    f) Titulierung Räumungsvereinbarung

    g) Erfüllung Räumungsvereinbarung oder Vollstreckung Räumungsvereinbarung

    h) Insolvenzfestigkeit erreichen?

 

3. Räumungsprozess gerichtlich (Anwalt dringend empfohlen!)

    a) (fristlose) Kündigung (mehr als 2 Monatsmieten)

    b) Räumungsklage

    c) Wenn Prozess gewonnen:

       aa) Vollstreckung (weitere Kosten)

       bb) Räumungsauftrag Gerichtsvollzieher

    e) Problem, wenn Mieter insolvent! = Vermieter trägt Kosten

4. unbedingt vergleichen: Zeitdauer & Kosten außergerichtlich/gerichtlich

 

V. Sonderproblem: Mieterinsolvenz

1. Ziel im Fall zwischenzeitlicher Mieter-Insolvenz:

    a) Mietrückstände aussondern, absondern oder zu Masseverbindlichkeit (§53 InsO) machen

    b) bereits begonnenes Räumungsverfahren fortführen

2. Kontaktaufnahme mit vorläufigem  Insolvenzverwalter / Insolvenzverwalter / Treuhänder

3. Nur mit STARKEM vorläufigen Insolvenzverwalter: Vereinbarungen oder Zahlung :

    a) Mietrückstand ausgesondert, ($ 47 InsO) abgesondert (§ 49 InsO), Masseverbindlichkeit

        (§§ 53, ff    InsO)  – oder einfache Insolvenzforderung (§ 38 InsO, Anmeldung zur Tabelle)?

    b) Mietverhältnis kündbar / oder unkündbar, § 112 InsO ?

    c) Kündigung/ Fortsetzung durch InsO-Verwalter, § 108, 109 InsO?

    d) Bereits anhängige Zahlungs- oder Räumungsklage fortsetzbar oder ruhend, § 86 InsO §240 ZPO ?

 

3. Zustand des Objekts zum Zeitpunkt der Eröffnungs des Inso-Verfahrens dokumentieren

 

Fragen zum Vermieterschutz: Wir helfen Ihnen!

Voranwalt.de für Vermieter:

 

Stefan Markel,

www.voranwalt.de


 

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