Allgemein, Vermieter und Mieter, Zwangsvollstreckung

Eigentümer: Vorsicht bei Billig-Zwangsräumung (sog. “IKEA-Räumung”)!

Vorsicht bei „IKEA“-  Zwangsräumung  nach §§ 885, 885a ZPO !

Wenn ein Mieter trotz rechtmäßiger Kündigung eine Wohnung (oder ein Pachtobjekt) nicht verlässt, und ein außergerichtlicher Räumungsvergleich (siehe blog "Der Räumungsvergleich") nicht gelingt, bleibt dem Vermieter nur der letzte Ausweg, per gerichtlicher Räumungsklage eine Zwangsräumung durchzusetzen. Meist ist längerer Mietrückstand der Grund für eine Räumungsklage.

Mit dem oft erst nach vielen Monaten teuer erstrittenen Räumungstitel in der Hand raten dann leider viele Anwälte den  regelmäßig entnervten Vermietern (Gläubigern), statt einer normalen, „preußischen Räumung“ (ca. 1.000 EURO pro Zimmer)  eine  „billigschnelle“ Räumung nach § 885 ZPO (Berliner Räumung“, mit Vermieterpfandrecht) bzw. beschränkte Räumung nach  § 885a ZPO durchführen zu lassen (ohne ausgeübtes Vermieterpfandrecht).

In beiden Fällen wird der Gerichtsvollzieher nur noch mit der „Herausgabe aller Sachen in der Wohnung an sich“ beauftragt, nicht mehr mit der "Räumung der Wohnung". Der Schuldner wird als Person „vor die Tür gesetzt“, indem ihm der Schlüssel abgenommen und jeglicher Zugang verwehrt wird; alle Einrichtungsgegenstände (nebst Dreck und Müll) verbleiben in der Wohnung.

Die reinen Räumungskosten einer so genannten „IKEA-Räumung" („Ich Kauf Ein Austauschloss“)  liegen bei  ca. 400 EURO für den Gerichtsvollzieher und –falls gewünscht- ca. 150 EURO für Schlosser und ein neues Türschloss. Das scheint günstig: Dafür muss der Gläubiger dann die Möbel aber selbst abbauen, abtransportieren, einlagern, einen Autionasator bezahlen oder selbst verkaufen.

Aber VORSICHT: Die schnell  vollzogene „IKEA-Räumung“ hat enorme Risiken und Nachteile für den Gläubiger!

  • Der GV (Gerichtsvollzieher) trägt fast keinerlei Verantwortung mehr,
  • In der Regel ist die Anwesenheit des Gläubigers erforderlich (Verletzungsgefahr) ,
  • Alle Einrichtungsgegenstände verbleiben in der Wohnung,
  • Der Gerichtsvollzieher macht in der Praxis vom „Inventar“ lediglich noch ein paar Fotos,
  • Der Vermieter muss die vorhandenen Möbel selbst katalogisieren, mindestens einen Monat selbst verwahren, den Wert ermitteln und selbst verwerten lassen; oder Müll vernichten,
  • Der Vermieter trägt alle Verantwortung! Macht der Vermieter / Gläubiger irgendeinen Fehler, kann dies zu erheblichen Schadensersatzansprüchen des geräumten Mieters gegen den Vermieter führen („verborgene wertvolle Perlenkette im Schrank-Geheimfach“)
  • Bis zu 3 Monaten kann es so dauern, bis der Wohnraum frei ist und weiter vermietet werden kann. Drei weitere Monate ohne Mieteinnahmen. Hingegen wird bei einer preußischen Räumung die Wohnung vom GV "besenrein" übergeben und kann (theoretisch) sofort weitervermietet werden.

Fazit: Die „Berliner Räumung" ist NUR dann eine schnelle und günstige Alternative, wenn der Vermieter sicher weiß, dass die Wohnung nur Müll enthält oder der Mieter (schriftlich) der Entsorgung des Inventars zustimmt.

Ist dies nicht der Fall, ist dem Laien von der „Berliner Räumung“ bzw. Räumung nach § 885a ZPO  abzuraten (!). Dies sollten auch Anwälte beherzigen und die IKEA-Räumung nicht bedenkenlos empfehlen und beauftragen. Denn die "Berliner Räumung“ bzw. "Räumung nach § 885a ZPO" können sehr schnell sehr viel teuer werden als der Normalfall;

Fazit 2: Die kostengünstigste Räumungslösung ist und bleibt ein außergerichtlicher Räumungsvergleich VOR einem Räumungsprozess! Wir helfen Ihnen dabei!

Voranwalt.de- Mietfo(e)rderungsmanagement

Stefan Markel

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