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Miete: Ist der Ruf erst ruiniert…?

Wohnraummiete: Ist der Ruf erst ruiniert…? Wer seine vereinbarte Wohnraummiete nicht zahlen kann (oder will), muss ab einem Rückstand von zwei Monatsmieten mit einer fristlosen Kündigung rechnen. Wird der Rückstand binnen einer Frist von zwei Monaten nach Zustellung der Zahlungs- und Räumungsklage ausgeglichen (egal wie, und woher), kann zunächst wohnen bleiben: Die Klage ist unwirksam bzw. hat sich erledigt.

Gewonnen? Mitnichten!  Die Klage war ja ursprünglich berechtigt, und ohne Nachzahlung in der Gnadenfrist hätte der Mieter den Prozess verloren. Und so werden dem Mieter auch vom Gericht die Kosten des Rechtsstreits aus Auge gedrückt. Er muss dem Vermieter nun alle entstandenen Gerichts- und Anwaltskosten als "Schadenersatz" zurück zahlen. Denn gegenüber dem Vermieter müssen Zahlungspflichten aller Art ausgeglichen werden, will man keine Kündigung riskieren. Das gilt auch für Prozesskosten.

Außer…., der Mieter KANN nicht zahlen.. Beispielsweise, wenn Ursache für die Zahlunsgunfähigkeit eine Lebenskrise war/ ist (Arbeitslosigkeit, Scheidung, Krankheit etc.) und der Mieter lediglich in der Lage ist, seine (Netto-) Miete zu entrichten, nicht aber weitere Schulden beim Vermieter abzuzahlen, zum Beispiel Kosten des vorausgegangenen Rechtsstreits?

"Kein Kündigunsgrund", so das Landgerichts Berlin am 3. Februar 2015 (Az.:63 S 230/14) : Der Vermieter kann NICHT erfolgreich ordentlich kündigen, wenn der Mieter hinsichtlich anderer Schulden als der Mietforderung beim Vermieter zahlungsunfähig ist und dies belegt hat. Nach Auffassung des Gerichts macht es einen erheblichen Unterschied, ob man derartige „Schadenersatz-Altschulden“ beim Vermieter nicht bezahlen will, oder schlichtweg nicht zahlen kann.

Selbstverständlich ist "Nicht-zahlen" auch in diesem Fall eine Pflichtverletzung, die durchaus einen Grund für eine ordentliche Kündigung darstellen kann, so das Gericht. Dies aber nur, wenn den Mieter ein Verschulden an der Nichtzahlung hat. "Verschulden" aber fehlt, wenn der Mieter z.B. durch die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung belegen kann, dasser derzeit keine finanziellen Mittel zur Tilgung hat. Wenn der Mieter also nicht zahlen will, wird eine ordentliche Kündigung wahrscheinlich erfolgreich sein, wenn er schlichtweg nicht zahlen KANN … lebt' s sich völlig ungeniert. .

Auch wenn es sich bei dem entschiedenen Fall nur um einen Einzelfall handelt, dürfte die Botschaft an Vermieter klar sein: „Redet mit Eurem Mietern über die Gründe für den Außenstand, bevor ihr kündigt und für teuer Geld Anwalt und Gericht einschaltet.“

Für wirtschaftlich denkende, Kosten bewusste Vermieter ist die vorherige Nachfrage beim Mieter ohnehin selbstverständlich,sozusagen eine Vorsichtsmaßnahme zum eigenen Schutz, die sie selbst oder günstiger (als Anwalt und Gericht) durch einen Mietschulden- / Sozialmanager erledigen (lassen) können.

Noch Fragen?

 
Übrigens: Danke schön für "liken" und Teilen!
Ihr Stefan Markel
Voranwalt.de

VORanwalt.de für Vermieter: Voller Erfolg – VOR oder STATT Klage und Gericht

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