Strategieberatung

Mietnomaden – was nun ?

Kurz und knapp: Mietnomaden sind Menschen, die – anders als Mieter, die in eine plötzliche finanzielle Schieflage geraten – bereits vor Abschluss eines Mietvertrages nicht die Absicht haben, die vereinbarte Miete zu zahlen. Das ist zwar ein Betrug, aber selbst eine spätere strafrechtliche Verurteilung hilft aber dem Vermieter recht wenig. Mietnomaden ziehen weiter, wenn ihr Vermieter nach langer juristischer Auseinandersetzung mit sich, der juristischen Welt und den Nerven völlig fertig ist. Und oft auch finanziell komplett am Ende. .

Der Ansatzpunkt für Mietnomaden sind die menschlichen Schwächen der Vermieter vor Mietvertragsbeginn: Deren Gutgläubigkeit, oder die Aussicht auf eine möglichst hohe Miete.

Bei den Vertragsgesprächen geben sich Mietnomaden erfahrungsgemäß gepflegt, höflich und solvent – und selbstverständlich akzeptieren sie die Mietpreisvorstellungen des Vermieters, seien sie auch noch so hoch. Nach Vertragsabschluss und Einzug  zeigen sie sich noch eine gewisse Zeit lang freundlich und bezahlen sogar pünktlich. Plötzlich bleiben die Mietzahlungen ohne ersichtlichen Grund ganz oder teilweise aus. Die Mieter ziehen sich immer mehr zurück, Anschreiben und Aufforderungen werden nicht mehr beantwortet, Anrufe nicht mehr angenommen, eine weitere Person zieht ohne Zustimmung ein. Nach und nach erlischt jeder Kontakt.

In den schlimmeren Fällen kann der Vermieter förmlich dabei zusehen, wie die Wohnung verwahrlost   und am Ende nach jahrelangem Rechtsstreit bei der Räumung durch einen Gerichtsvollzieher völlig zerstört ist. Die Wohnungsinstand-setzung ist schier unerschwinglich, ohne Reparaturen aber ist die Wohnung unvermietbar. Sollten mit den Mieteinnahmen eigene Darlehensschulden abgezahlt werden, kommen jetzt auch die entstandenen hohen Anwalts-, Gerichts- und Gerichtsvollzieherkosten dazu. Dem Vermieter können nun selbst Insolvenz und / oder Zwangsversteigerung drohen.

Beraten lassen

Auf jeden Fall kann und sollte spätestens nach der zweiten ausgebliebenen Mietzahlung rechtliche Beratung und Hilfe beispielsweise  durch einen Anwalt oder den eigenen Haus- und Grundbesitzerverein in Anspruch genommen werden. Dort werden dem Vermieter seine Möglichkeiten nach der Rechtslage aufgezeigt – auch nach der neueren Mietgesetzgebung eher stumpfe Schwerter: Sein „Recht“ wird der Vermieter bekommen – allerdings hat er oft nicht viel davon. Es dauert auch in erleichterten Verfahren (Sicherheitsleistung des Mieters gem. § 283a ZPO; Räumungsanordnung gem. § 940a ABs. 2 ZPO, Räumung nach "Berliner Modell" gem. § 885a ZPO, Neues Türschloss durch Gerichtsvollzieher" ) sehr lange, bis der betroffene Wohnraum wieder frei ist. Zdem wird der Vermieter sämtliche Kosten zu tragen haben, wenn sich Zahlungstitel gegen den Mieter nicht vollstrecken lassen.

Ist im Nachhinein "Recht bekommen" vor Gericht das wirklich wert?  Wie lässt sich vorbeugen, wie kann ein Vermieter effektiver reagieren?

Umdenken: Außergerichtliche Alternativen

  1. Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser

Hundertprozentige Sicherheit vor Mietnomaden gibt es nicht. Der Vermieter sollte daher vor Vertragsabschluss alle ihm möglichen  Informationen über den Mieter einholen! Vertrauen ist gut, „Trau, schau, wem“:

  • Klare Selbstauskünfte verlangen – und überprüfen
  • Schufaauskunft einholen
  • Auskunfteien einbeziehen
  • Auskunft aus dem Schuldnerverzeichnis des Amtsgerichts ( oder online  beantragen (persönlich oder online); dies kann jeder, der darlegt, dass ihm wirtschaftliche Nachteile drohen, wenn Schuldner ihren Zahlungsver-pflichtungen nicht nachkommen),
  • Eine Bestätigung der Bank des Mieters über regelmäßige Einkünfte vorlegen lassen,
  • sich die vorherige Wohnung / das vorherige Wohnumfeld des Mietinteressenten persönlich ansehen
  • „ehemalige“ Nachbarn am vorherigen Wohnort des Mieters befragen

und last not least: Eine Mietkaution verlangen

2. Bei Zahlungsrückstand

Der Vermieter sollte bereits beim ersten Mietrückstand das Gespräch mit dem Mieter suchen! Manchmal liegt lediglich ein kurzfristiges Zahlungsproblem vor – und Familie, Freunde bzw. Sozial-oder Wohnungsamt übernehmen die Mietzahlung.

Alternativ kann der Mieter gebeten werden, dass er (grundsätzlich auf seine Kosten) über den jeweiligen Mietrückstand beim Notar ein notarielles Schuldanerkenntnis nebst Zwangsvollstreckungs-unterwerfung unterzeichnet. Dies kann ebenso vollstreckt werden wie ein Zahlungsurteil bei Gericht, geht aber schnell und günstig. Ein Indiz: Seriöse Mieter werden das nicht verwehren.

3. "Flucht nach vorne"

Ist der Ernstfall da, kann der Vermieter über eine „Flucht nach vorne“ nachdenken – auch wenn es dem Gerechtigkeits-empfinden widerspricht: Es kann wirtschaftlich sinnvoll sein, nicht das gesamte Klage- und Räumungsverfahren vor Gericht zu durchlaufen, sondern dem unliebsamen Mieter ein sofortiges Angebot zu machen, dem er nicht widerstehen kann. Das könnte beispielsweise darin liegen, ihm

  • den Zahlungsrückstand zu erlassen, und / oder
  • die Kaution zurückzuzahlen und/oder eine Geldsumme X zu zahlen, wenn der Mieter (bzw. alle im Mietvertrag stehenden Mieter)  Zug um Zug

          a) umgehend einen „Mietaufhebungsvertrag" zum nächsten    

              Monatsende “ unterzeichnet / unterzeichnen und

          b) am nächsten  Monatsende die Wohnung geräumt und die

              Schlüssel vollständig zurückgegeben hat.

 

Selbstverständlich sollte man bereit sein, diese Verpflichtungen seinerseits auch einzuhalten. Das mag „ungerecht“ klingen, spart aber – wenn es funktioniert – im Ergebnis und im Vergleich mit dem langwierigen und teuren ordentlichen Rechtsweg viel Nerven, Zeit und Geld. Außerdem lässt sich andernfalls immer noch der Weg vor ein Gericht beschreiten.

4. keine Eigenmacht / Gewalt !

Keinesfalls sollte der Vermieter in seiner Wut und Enttäuschung eigenmächtig zu unerlaubten Mitteln greifen: Jeder Art von Gewalt verbietet sich! Außerdem: Mietnomaden kennen ihre Rechte und zögern nicht, diese gegenüber dem Vermieter durchzusetzen.

 

Noch Fragen?

 
Übrigens: Danke schön fürs "liken" und Teilen!
Ihr Stefan Markel

One thought on “Mietnomaden – was nun ?

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